프로젝트 개요

위치: 부산 동구 범일동 828-1

빌딩명: 유니온스퀘어 빌딩

규모: 대지 581평 / 연면적 4,067평

보유 주체: 국내 부동산 펀드(사모)

운영 전략: Value-Add 전략 기반 리노베이션

임대 주관: KINGS MAGEN

프로젝트 배경

유니온스퀘어 빌딩은 기존 중대형 오피스 자산으로 활용되던 건물이었으나,

펀드 매입 후 전체 구조 및 외관, MD 방향성에 변화를 주는 밸류애드(Value-Add) 전략이 추진되었습니다.

▶ 문제 인식

코로나 이후 중대형 오피스 수요 감소

범일동 일대 노후 건물 대비 경쟁력 저하

리테넌트 중심의 운영 구조로 임대효율 하락

▶ 핵심 기회 요인

북항 재개발과 연계된 인근 주거지역 리뉴얼 → 인구 유입 가속화

센텀, 서면권 메디컬 과밀 → 분산 수요 가능성 부상

고급 한방병원 등 특화의료 수요의 도심 진입 가능성

KINGS MAGEN의 전략

> "오피스 중심 빌딩의 재정의, 그리고 도심형 메디컬의 새로운 거점 유치"

1. 임대시장 재포지셔닝 전략

초기 오피스 수요 마케팅 → 제한적 반응

상급 메디컬 클러스터 유치로 전략 변경

해당 빌딩의 구조, 주차, 인근 접근성 등이 특화 진료에 적합하다는 점을 강조

2. 타깃 선정 및 유치 협상

부산 내 인지도가 높은 유명 한방병원 ‘태○당’과 접촉

수차례의 현장 답사, 계약 조건 협의, 인테리어 사양 조율

총 3개층, 약 1,400평 규모 계약 체결에 성공

3. 밸류애드 이후 시너지 극대화

태○당 병원 유치로 인근 MD 및 병의원 입점 문의 증가

임대가 정상화 및 빌딩 가치 상승 유도

성과 및 인사이트

전략적 용도전환을 통한 공실 리스크 해소

지역 내 핵심 메디컬 브랜드 유치 → 신뢰도 상승

도심형 특화의료 플랫폼으로서 입지 리포지셔닝 성공